Иностранец может купить в Армении квартиру, дом или коммерческое помещение, вид на жительство для этого не нужен. Ограничение действует только для земли: напрямую иностранцам нельзя покупать сельскохозяйственные земельные участки. Ниже что именно можно купить, как проходит сделка, какие расходы обычно закладывают и на что смотреть до оплаты.

Раздел о праве иностранцев на недвижимость основан на данных Комитета кадастра Армении. Сроки и размеры сборов мы приводим по открытым материалам юридических компаний и называем их ориентиром: тарифы и порядок меняются, поэтому перед сделкой уточните их в Кадастре и у нотариуса. Эта статья не юридическая консультация.

Если вы ещё присматриваетесь к стране, прочитайте статью «Как переехать в Армению». Про съём жилья на первое время написано в статье «Аренда квартиры в Ереване».

Что можно купить иностранцу

По данным Комитета кадастра, ограничение для иностранных граждан касается только земельных участков. На другую недвижимость, то есть квартиры, дома, офисы, магазины, ограничений нет.

Запрет на покупку земли не действует, если участок предназначен под жилищное строительство, садоводство, общественные или производственные объекты, либо находится под многоквартирным домом. Иностранные юридические лица ограничений по земле не имеют. Если вы хотите купить именно земельный участок, проверьте его назначение до подписания предварительного договора: от категории земли зависит, можно ли вам его оформить.

Нужен ли вид на жительство

Для покупки недвижимости ВНЖ не нужен. Юридические компании пишут, что иностранцу понадобится налоговый номер (ИНН) и документы, подтверждающие личность. Основания для получения ВНЖ мы разбирали в статье «ВНЖ в Армении для иностранцев».

Как проходит покупка

Порядок обычно такой.

  1. Выбор объекта и предварительный договор. Продавец и покупатель подписывают предварительное соглашение, покупатель вносит задаток. Нотариус на этом этапе обычно не нужен
  2. Проверка объекта. Запросите в Кадастре выписку по объекту: кто собственник, есть ли обременения, арест, ипотека. Выписка действует недолго, юридические компании называют срок около 15 рабочих дней, поэтому берите её ближе к сделке
  3. Основной договор у нотариуса. Договор купли-продажи недвижимости заверяет армянский нотариус в Армении. Если вы не говорите по-армянски, понадобится переводчик, а договор будет на армянском
  4. Регистрация права собственности в Кадастре. Подать документы можно в любом отделении Комитета кадастра лично или онлайн через портал e-cadastre.am с электронной подписью. Право собственности возникает с момента регистрации, а не подписания договора
  5. Получение документа о собственности. После регистрации вы получаете подтверждение права. По сведениям юридических компаний, с 2026 года кадастровые документы выдаются в электронном виде. Как это работает на практике, уточняйте в отделении

Расчёт обычно проводят через банк: так остаются подтверждения платежа. Наличные при крупной сумме мы не советуем.

Сколько это стоит помимо цены квартиры

Официально Комитет кадастра пишет, что первая регистрация права бесплатна. Остальные платежи зависят от объекта и скорости регистрации. По открытым материалам юристов, обычно речь идёт о таких суммах:

  • Государственная пошлина и нотариус. Порядка десятков тысяч драмов, точная сумма зависит от стоимости сделки и вида договора
  • Ускоренная регистрация в Кадастре. Чем быстрее срок, тем выше тариф: от нескольких рабочих дней до нескольких часов, разница в цене может быть в несколько раз
  • Проверка объекта юристом. Отдельная услуга, цены сильно различаются
  • НДС. Если вы покупаете новостройку у застройщика, уточните, включён ли НДС в цену

Сроки регистрации тоже называют по-разному: в одних материалах обычные сроки составляют несколько рабочих дней, в других упоминается ускоренный вариант за один день. Планируйте с запасом и спрашивайте актуальные сроки в Кадастре.

Ипотека для иностранцев

Банки Армении выдают ипотеку и нерезидентам, но условия жёстче, чем для резидентов. Первоначальный взнос для нерезидентов обычно выше, чем для резидентов, а ставка и перечень документов зависят от банка. Условия смотрите на официальных сайтах банков. Про открытие счёта читайте в статье «Банковские счета и карты в Армении».

Налоги

Налоги на недвижимость зависят от вашего статуса и ситуации: налог на имущество платит собственник, а при продаже могут применяться отдельные правила для резидентов и нерезидентов. Мы не приводим здесь конкретные ставки, потому что источники по ним расходятся. Общие правила налогов и понятие налогового резидента описаны в статье «Налоги в Армении в 2026 году». Актуальные ставки и порядок уплаты уточняйте в налоговом органе Армении.

На что смотреть до оплаты

  • Кто собственник. Сверьте паспорт продавца с выпиской из Кадастра
  • Обременения. Выписка должна показывать, нет ли ипотеки, ареста или иных ограничений
  • Документы на новостройку. Узнайте, введён ли дом в эксплуатацию и есть ли разрешительные документы. Часть новых домов продаётся до оформления этих документов
  • Долги за коммунальные услуги. Попросите справки об отсутствии задолженности
  • Договор. Читайте перевод целиком, а не пересказ агента. Если сомневаетесь, наймите независимого юриста, не связанного с продавцом и агентом
  • Задаток. Выясните, в каких случаях он возвращается, и запишите это в предварительном договоре

Частые вопросы

Может ли иностранец купить квартиру в Армении? Да. Ограничения касаются только земельных участков, и то не всех.

Нужен ли вид на жительство? Нет, для покупки он не нужен. Нужен документ, удостоверяющий личность, и налоговый номер.

Можно ли купить землю? Сельскохозяйственную землю иностранцу напрямую купить нельзя. Участки под жильё, садоводство и некоторые другие цели ограничение не затрагивает. Для иностранных юридических лиц ограничений по земле нет.

Где регистрируется право собственности? В Комитете кадастра, в любом отделении лично или онлайн через e-cadastre.am с электронной подписью.

Сколько стоит регистрация? Первая регистрация права бесплатна. Дополнительные платежи зависят от объекта и скорости регистрации, актуальные тарифы смотрите в Кадастре.

Можно ли оформить сделку удалённо? Мы не нашли официального подтверждения полностью дистанционной сделки для иностранца. Обычно присутствуют у нотариуса лично или выдают доверенность, условия уточняйте у нотариуса.

Даёт ли покупка недвижимости ВНЖ? Основания для ВНЖ описаны в отдельной статье, смотрите их там.

К кому обращаться за точными условиями? В Комитет кадастра, к нотариусу и к независимому юристу.